Les frais de notaire représentent entre 7 à 8 % du prix dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Depuis le 1er avril 2025, la hausse facultative des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) dans la majorité des départements a ajouté une variable supplémentaire au calcul des acquéreurs. Ce surcoût modifie concrètement les arbitrages : choix entre ancien et neuf, localisation géographique du bien, statut de primo-accédant ou non.
Écart de frais d’acquisition entre ancien et neuf : le tableau que les acquéreurs devraient poser avant toute recherche
La différence de frais entre un achat dans l’ancien et dans le neuf ne se limite pas à quelques centaines d’euros. Sur un même prix d’achat, l’écart peut représenter plusieurs milliers d’euros, ce qui modifie directement la capacité d’emprunt ou l’apport personnel mobilisé.
| Critère | Ancien (département ayant voté la hausse) | Neuf (TVA de plein droit) |
|---|---|---|
| Taux global indicatif des frais d’acquisition | Environ 8 % | Environ 2 à 3 % |
| Part départementale des DMTO | Jusqu’à 5 % depuis avril 2025 | Taux réduit de taxe de publicité foncière (0,715 %) |
| Exonération primo-accédants (2025-2028) | Oui, sur la hausse de 0,5 point | Non applicable (déjà réduit) |
| Émoluments du notaire | Barème réglementé identique | Barème réglementé identique |
Ce tableau illustre un point souvent sous-estimé : les émoluments du notaire sont identiques dans l’ancien et le neuf. L’écart provient quasi exclusivement des taxes et droits versés au département et à l’État.
Hausse des DMTO : tous les départements ne jouent pas le même jeu
L’article 116 de la loi de finances pour 2025 autorise les conseils départementaux à relever leur part de DMTO de 4,5 % à 5 % jusqu’au 31 mars 2028. Cette hausse est facultative. Chaque département décide souverainement de l’activer ou non.
La grande majorité des départements a choisi d’appliquer cette hausse dès avril 2025. Quelques-uns ont refusé, créant un différentiel de coût d’acquisition d’un territoire à l’autre.
Cette disparité territoriale a une conséquence directe sur la stratégie d’achat. Un acquéreur dont le projet se situe en zone frontalière entre deux départements a désormais intérêt à comparer le coût total d’acquisition, DMTO inclus, et pas seulement le prix au mètre carré.
Un arbitrage géographique inédit pour les acheteurs
Avant 2025, les DMTO étaient quasi uniformes sur le territoire métropolitain. L’écart de 0,5 point peut sembler faible en pourcentage, mais sur un bien à prix élevé, le surcoût pèse autant qu’une négociation de prix réussie. Des acquéreurs comparent désormais les coûts d’acquisition entre départements voisins avant de finaliser leur recherche.
Ce phénomène concerne particulièrement les zones périurbaines, où un même bassin de vie s’étend sur deux départements aux politiques fiscales différentes.
Primo-accédants et résidence principale : l’exonération qui change le calcul
La loi de finances 2025 a prévu un mécanisme protecteur pour les primo-accédants. La hausse de 0,5 point des DMTO ne s’applique pas aux primo-accédants achetant leur résidence principale. La condition : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’achat.
Le dispositif repose sur une déclaration de l’acquéreur à la signature de l’acte. Le notaire n’a pas d’obligation de vérification systématique de ce statut.
Comment cette exonération oriente les choix
Pour un ménage qui hésite entre un investissement locatif et l’achat de sa résidence principale, l’exonération crée un avantage financier mesurable en faveur de la résidence principale. L’incitation pousse certains acquéreurs à structurer leur premier achat comme résidence principale, quitte à envisager un projet locatif dans un second temps.
- L’exonération ne concerne que la part départementale majorée (le passage de 4,5 % à 5 %), pas l’ensemble des droits de mutation
- Le statut de primo-accédant doit être déclaré lors de la signature, ce qui suppose d’anticiper ce point dès le montage du dossier
- Un investisseur qui achète un bien locatif dans un département ayant voté la hausse paiera le taux plein, sans possibilité d’exonération
Frais de notaire et financement bancaire : l’effet indirect sur le budget immobilier
Les banques intègrent les frais d’acquisition dans le calcul du plan de financement. Un écart de plusieurs milliers d’euros sur les frais modifie soit le montant de l’apport personnel requis, soit la capacité d’emprunt restante pour le bien lui-même.
Dans l’ancien, où les frais atteignent environ 8 % du prix, l’apport personnel est en grande partie absorbé par les droits de mutation. Un acquéreur disposant d’un apport limité verra son budget d’achat effectif réduit d’autant. Dans le neuf, avec des frais de 2 à 3 %, la part de l’apport affectée aux frais est nettement moindre.
Investissement locatif : un arbitrage fiscal supplémentaire
Pour un investissement locatif, les frais de notaire dans l’ancien ne sont pas déductibles du revenu foncier en régime micro-foncier. En revanche, en régime réel, certains frais liés à l’acquisition peuvent être intégrés au prix de revient du bien pour le calcul d’une éventuelle plus-value à la revente.
L’acquéreur investisseur a donc intérêt à simuler précisément l’impact des frais d’acquisition sur la rentabilité nette de son projet, en tenant compte du taux de DMTO appliqué dans le département visé.
La hausse des DMTO votée par la majorité des départements a transformé les frais de notaire en véritable critère de localisation. L’écart entre départements, entre ancien et neuf, entre primo-accédant et investisseur dessine des stratégies d’achat distinctes. Le seul réflexe à garder : simuler le coût total d’acquisition, frais inclus, avant de fixer son budget.
