La valeur verte d’un logement désigne l’écart de prix de vente entre un bien performant sur le plan énergétique et un bien mal classé au DPE. Pour les appartements anciens, cet écart ne cesse de se creuser, porté par des restrictions locatives progressives et une sensibilité accrue des acheteurs aux charges énergétiques.
La réforme du DPE prévue en 2026 va redistribuer les cartes en modifiant le coefficient appliqué à l’électricité, ce qui reclassera une partie des logements aujourd’hui étiquetés G vers la classe F.
Réforme du DPE 2026 et reclassement du parc ancien
Le DPE dans sa version actuelle applique un coefficient de conversion à l’énergie primaire qui pénalise fortement le chauffage électrique. La réforme attendue en 2026 prévoit de revoir ce coefficient à la baisse. Conséquence directe : une fraction des appartements classés G basculera en classe F sans qu’aucun travaux n’ait été réalisé.
Ce reclassement administratif change la donne pour les copropriétés anciennes équipées de convecteurs électriques. Un appartement qui passait sous le seuil d’interdiction locative (classe G interdite à la location depuis 2025 en métropole) retrouve un sursis réglementaire en basculant en F, puisque l’interdiction des F n’interviendra qu’en 2028.
Pour les propriétaires concernés, la tentation sera de repousser les travaux. Le risque associé est double : la décote à la revente persiste pour les classes F, et le calendrier réglementaire rattrapera ces logements deux ans plus tard. Miser sur le seul reclassement revient à traiter le symptôme sans résoudre le défaut d’isolation ou de ventilation.
Décote des appartements anciens selon la classe DPE
Les données des notaires sur les transactions 2024 confirment une tendance nette : la décote des passoires thermiques touche désormais toutes les régions françaises pour les appartements étiquetés F ou G. Les éditions précédentes de l’étude montraient encore des zones où l’effet DPE restait marginal sur les appartements, contrairement aux maisons. Ce n’est plus le cas.
La distinction entre maisons et appartements mérite attention. Les maisons affichent historiquement des écarts de prix plus marqués entre classes extrêmes, parce que l’acheteur d’une maison intègre immédiatement le coût du chauffage dans sa projection budgétaire. Pour les appartements en copropriété, la décision de rénover ne dépend pas du seul propriétaire : elle passe par un vote en assemblée générale, un audit énergétique collectif, et souvent un plan de financement sur plusieurs années.
Ce que la classe E change pour la négociation
Les appartements classés E subissent eux aussi une décote dans la majorité des régions, même si elle reste plus modérée que pour les F et G. Ce phénomène récent signale un déplacement du seuil d’acceptabilité chez les acheteurs : la classe D tend à devenir le nouveau standard minimal attendu pour un appartement ancien.
Un acquéreur qui négocie le prix d’un appartement classé E intègre le coût estimé d’un saut de classe (isolation des fenêtres, ventilation, éventuellement pompe à chaleur collective). Ce calcul se retrouve directement dans l’offre d’achat.
Copropriété ancienne : la capacité réelle à engager des travaux
Sur le papier, les aides publiques (MaPrimeRénov’ Copropriétés, certificats d’économie d’énergie) réduisent significativement le reste à charge par lot. En pratique, plusieurs freins ralentissent ou bloquent la rénovation des immeubles anciens :
- Le vote en assemblée générale requiert une majorité qualifiée. Un seul copropriétaire en difficulté financière ou opposé aux travaux peut retarder le projet de plusieurs années.
- Les immeubles classés ou situés en secteur patrimonial imposent des contraintes architecturales (matériaux, coloris, isolation par l’extérieur souvent impossible) qui alourdissent le coût et limitent les solutions techniques.
- Le montage financier collectif suppose un syndic compétent et un accompagnement par un assistant à maîtrise d’ouvrage, dont le coût s’ajoute au budget global.
La gouvernance de la copropriété pèse autant que le coût des travaux dans la trajectoire de rénovation. Un immeuble de dix lots avec des copropriétaires alignés avancera plus vite qu’une résidence de cent lots fragmentée entre bailleurs, occupants et investisseurs.
Impact sur la valeur individuelle de chaque lot
Quand une copropriété vote et réalise une rénovation globale (isolation des façades, remplacement de la chaudière collective, ventilation), chaque lot bénéficie du saut de classe DPE. La plus-value potentielle se mesure à la revente par la différence entre le prix au mètre carré de la classe obtenue et celui de la classe d’origine, dans le même secteur géographique.
À l’inverse, un appartement situé dans une copropriété bloquée voit sa décote s’aggraver avec le temps, indépendamment de tout effort individuel du propriétaire. Le DPE d’un appartement reflète la performance de l’immeuble entier, pas celle d’un seul lot.
Calendrier d’interdiction locative et pression sur les prix en métropole et outre-mer
En métropole, les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025. Les logements classés F le seront à partir de 2028, et les E à partir de 2034. Ce calendrier crée une pression croissante sur les propriétaires bailleurs d’appartements anciens mal isolés.
L’outre-mer suit un calendrier décalé : la classe G y devient interdite à la location au 1er janvier 2028, la classe F au 1er janvier 2031. Ce décalage crée une trajectoire de valeur différente pour les appartements anciens dans ces territoires. La pression réglementaire y est moins immédiate, ce qui retarde mécaniquement l’anticipation des travaux et atténue, pour l’instant, l’effet de la décote DPE sur les transactions.
Pour un investisseur, cette asymétrie de calendrier ouvre une fenêtre : acquérir un appartement ancien classé F ou G en outre-mer laisse davantage de temps pour planifier et financer la rénovation avant l’échéance locative. Le risque réglementaire reste identique, seul le délai diffère.
Classe DPE et marché immobilier : ce qui oriente réellement la valeur
La performance énergétique n’agit pas seule sur le prix d’un appartement ancien. La localisation, l’étage, la luminosité, la qualité du bâti restent déterminants. Le DPE fonctionne comme un filtre négatif : en dessous d’un certain seuil, il exclut une partie des acheteurs (ceux qui refusent d’engager des travaux) et la totalité des investisseurs locatifs soumis à l’interdiction.
Les appartements classés A ou B bénéficient d’une prime à la revente dans la plupart des régions, mais cette prime reste modeste comparée à la décote subie par les classes basses. Autrement dit, éviter la décote rapporte davantage que viser la prime des meilleures classes. Un passage de G à D protège mieux la valeur du bien qu’un passage de C à A.
La réforme du DPE 2026 va modifier la répartition statistique des classes dans le parc ancien chauffé à l’électricité. Les copropriétés concernées gagneront du temps sur le plan réglementaire, mais pas sur le plan de la valeur perçue par les acheteurs, qui intègrent désormais le coût réel de l’énergie dans leur décision d’achat.
